Le jugement d’un contrat de location portant sur une durée inconnue…Quelle est la durée maximale acceptable d’un contrat de location?

Question

Louange à Allah.

Premièrement, l’une des condition
de validité d’un contrat est la connaissance précise de sa durée comme un ou
deux. Si la durée est inconnue comme si le bailleur dit: je te loue ma boutique
durant ma vie ou une autre expression pareille, la location n’est pas valable.

Ibn al-Qoudamah (Puisse Allah lui
accorder Sa miséricorde) dit: Si le contrat de location porte sur une durée, celle-ci
doit être bien connue comme un mois ou une année. Ceci ne fait l’objet d’aucune
divergence à notre connaissance. Extrait d’al-Moughni
(5/251).

Deuxièmement, le contrat de location portant sur un objet
n’a pas une durée maximale. Il reste valable quelle qu’en soit la durée, à
condition qu’on soit sûr de la durabilité de l’objet de la location.

Ibn al-Qoudamah (Puisse Allah lui
accorder Sa miséricorde) dit: La durée maxima du contrat de location n’est pas
fixée. Bien au contraire, on peut louer un objet pour la durée de son
existence, si longue soit elle. C’est l’avis de tous les ulémas. Cependant une
divergence oppose les condisciples de Chafii à propos
desa doctrine. Les uns disent qu’il a
deux avis. L’un rejoint celui des ulémas, ce qui est juste. L’autre dit qu’il
n’est pas permis d’établir un contrat de location pour une durée supérieure à
un an car on en a pas besoin. D’autres lui attribuent
un troisième avis selon lequel un contrat de location ne peut pas durer plus de
30 ans car la plupart des objets de location n’a pas
une durée de vie supérieure. S’y ajoute que les prix et les
loyers évoluent.

Nous leur opposons la
parole d’Allah Très haut sur Chouayb (ps): ..à condition que tu me
loues tes services pour une durée de 8 ans. Si tu les portes à 10 cela dépend
de toi. Car les lois religieuses anciennes nous restent applicables
aussi long temps que rien dans notre loi ne les abroge. Tout ce peut
faire l’objet d’un contrat pour une durée d’une année peut faire l’objet d’un
contrat pour une durée supérieures. Comme c’est le cas dans la vente, le
mariage et l’irrigation. Fixer la durée de location à 30 ans est arbitraire
parce que sans fondement. Cette durée ne mérite pas mieux d’être retenue qu’une
autre durée inférieure ou supérieure.» Extrait d’al-Moughni,5/253).

On lit dans Zad al-Moustaqnaa:
Il est juste de mettre une maison en location pour une longue durée, si on est
sûr que l’objet de la location restera intact.

Cheikh ibn Outhaymine (Puisse Allah lui accorder Sa miséricorde) a
dit: «Que l’on croit que l’auteur du contrat survirera le contrat ou pas , celui-ci reste valable. C’est comme si on donnait une
maison en location pour une durée de 60 ans car on peut croire fortement que la
durée de vie d’une maisonpeut atteindre
60 si elle est construite en dur et est neuve au début du contrat. On est fondé
de croire qu’elle résisteraet peut fait
l’objet d’un contrat de location de cette durée. Si toutefois elle s’effondrait
avant la fin de la durée, le contrat sera dissout et le locataire pourra se
faire rembourser ce qu’il a payé pour le reste du temps.

Les propos :Il est juste de mettre une maison en location pour une
longue durée, si on est sûr que l’objet de la location restera intact. Si on
donnait une maison en location pour une durée si longue qu’on croit fortement
que la maison ne résistera pas jusqu’au terme du contrat, les termes employés
par l’auteur semblent indiquer que le contrat ne serait pas valable. Si on
mettait un chameau en location pour 50, le contrat ne serait pas valable car un
tel animal ne vit pas 50 ans. Il en serait de même si on mettait un véhicule en
location pour 100 ans car il ne peut avoir une telle durée de vie que si on le
gare et ne l’emploie pas, ce qui est une autre affaire. Si on le met en
circulation, il ne durera pas si long temps.

L’auteur soumet la
location d’un objet à la condition de la possibilité que la durée du contrat
correspond à la durée de vie fortement probable de l’objet. Si tel n’est pas le
cas, le contrat n’est pas valable puisqu’on n’en profiterait pas parfaitement.
Or l’une des conditions est la possibilité de profiter parfaitement de l’objet.
Si on loue quelque chose en se fondant sur sa durée de vie fortement probable
et si, ensuite, il n’a pas la durée de vie prévue, le contrat de location est
dissout et le locataire n’aura pas à payer pour le reste de la durée initiale.»
Extrait de Charh al-moumti’,10/47.

Allah le sait mieux.